Prélevés lors d’un transfert de propriété, les droits de mutation impactent le coût d’acquisition. Explications et focus sur les dernières évolutions législatives.
Droits de mutation : une charge bientôt insurmontable pour les acquéreurs ?
Tout acheteur doit s’acquitter de frais annexes avant de devenir propriétaire. Parmi eux, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent confondus avec les « frais de notaire », constituent une part importante du coût d’acquisition.
Comment sont-ils calculés ? À qui sont-ils versés ? Quels sont les derniers changements en la matière ? L’Immobilière Béryl vous présente tout ce que vous devez savoir.
Bon à rappeler : Par abus de langage, on parle souvent de « frais de notaire », mais seulement une partie revient vraiment au notaire ! Ces frais, représentant environ 7 à 8 % du prix du bien, lors d’une transaction dans l’ancien, couvrent principalement des taxes, ainsi que des émoluments, honoraires et débours.
Droits de mutation : définition et champ d’application
Les droits de mutation sont des taxes encaissées par les pouvoirs publics à chaque changement de propriétaire. Ils s’appliquent aussi bien aux logements anciens qu’aux biens neufs, aux terrains ou aux locaux professionnels. L’acquéreur est seul redevable de cette taxe, qui s’ajoute donc au prix de vente du bien. Ces droits doivent être versés au notaire le jour de la signature de l’acte de vente. Ce dernier se charge ensuite de leur reversement aux services fiscaux.
Deux types de droits de mutation existent :
- À titre onéreux : lors d’une vente, d’un viager ou d’une adjudication.
- À titre gratuit : dans le cadre d’une donation ou d’une succession.
À comprendre : la mention « titre gratuit » fait référence au type de transfert de propriété et pas à une exonération.
Le saviez-vous ? Ces droits concernent l’ensemble du territoire français, indépendamment du lieu de signature de l’acte.
Comment sont calculés les droits de mutation depuis de nombreuses années ?
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont composés de trois taxes et varient donc selon la localisation d’un bien :
- La taxe départementale (jusqu’à 4,50 % du prix de vente).
- La taxe communale (1,20 % du prix du bien).
- La taxe pour l’État (2,37 % de la taxe départementale, soit environ 0,09 %).
Les taux appliqués selon le type de bien
- Dans l’ancien, les DMTO atteignent 5,80 % du prix de vente, sauf dans quelques départements à taux réduit (5,09 %).
- Dans le neuf, ils sont bien plus bas : 0,715 %, hors TVA.
Pourquoi parle-t-on d’un plafond à 4,50 % ?
Cette mention concerne uniquement la taxe départementale, mais cette dernière ne représente qu’une partie des DMTO. En ajoutant la taxe communale et la part de l’État, le taux total atteint 5,80 % dans la plupart des départements.
Dernière évolution législative : hausse des droits de mutation en 2025
Face à la baisse des transactions immobilières, plusieurs collectivités ont décidé d’augmenter les DMTO pour compenser leurs pertes financières. La loi de finances pour 2025 permet en effet aux départements de relever ce taux de 4,5 % à 5 %. Cette hausse, applicable jusqu’au 31 mars 2028, s’applique même si le compromis a été signé avant la décision.
Ainsi, plusieurs départements ont déjà voté cette hausse, applicable parfois dès le 1er avril 2025 :
- Paris,
- Ille-et-Vilaine,
- Maine-et-Loire,
- Haute-Savoie, entre autres.
Cette augmentation représente une charge supplémentaire pour les acquéreurs, déjà confrontés à des taux d’intérêt plus élevés. Toutefois, un Conseil départemental peut décider de réduire ou même d’exonérer ces droits pour certains accédants à la propriété.
Conclusion : un coût à anticiper
Les droits de mutation représentent un poids important dans un projet immobilier. Il est essentiel pour les acheteurs d’intégrer ces frais dans leur budget dès le début du projet. Avant toute acquisition, il est recommandé de se renseigner sur les taux appliqués dans le département concerné et anticiper les éventuelles évolutions législatives.
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