Faire de la location meublée non professionnelle (LMNP) a longtemps été une stratégie pertinente pour réaliser un investissement lucratif en diminuant notablement ses impôts. Parmi les différents avantages de ce régime, la déduction des amortissements et leur non-réintégration dans le calcul sur la plus-value immobilière occupaient une place de choix. Cependant, une réforme fiscale introduite par la loi de finances pour 2025 bouleverse totalement la situation. Décryptons ensemble les implications de cette mesure.
LMNP et amortissements : des rappels essentiels
Pour commencer, voici quelques définitions :
- Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de mettre en location un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
- L’amortissement est un mécanisme qui permet d’enregistrer la perte de valeur d’un bien au fil des années comme une charge. Cette somme est ensuite déduite du bénéfice fiscal, ce qui réduit l’impôt à payer.
- En France, la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien et peut faire l’objet d’une imposition. Cette dernière suit des règles précises et s’applique sauf en cas d’exonération prévue par la loi. En LMNP, son calcul se fait sans prendre en compte les amortissements déduits, contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP).
Ce qui change avec la réforme fiscale de 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués doivent être intégrés dans le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente d’un bien en LMNP. Concrètement, cela signifie que le prix d’acquisition pris en compte sera diminué du montant des amortissements, augmentant ainsi artificiellement la plus-value imposable.
Un exemple concret
Avant la réforme, la plus-value était simplement calculée comme suit :
- Prix d’acquisition : 250 000 €
- Prix de vente : 290 000 €
- Plus-value imposable : 40 000 €
Avec la réforme, si l’amortissement total du bien s’élève à 45 000 €, le calcul devient :
- Prix d’acquisition après amortissement : 250 000 € – 45 000 € = 205 000 €
- Plus-value imposable : 290 000 € – 205 000 € = 85 000 €
Une harmonisation avec les LMP, mais à quel prix ?
Cette réforme aligne le régime des LMNP sur celui des loueurs en meublé professionnels (LMP), qui devaient déjà intégrer les amortissements dans leur calcul de plus-value. L’objectif du gouvernement est d’harmoniser la fiscalité des différents statuts, mais cette mesure pénalise lourdement les investisseurs non professionnels.
Conclusion : une réforme aux lourdes conséquences
La fin de l’exonération des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière marque un tournant majeur pour les investisseurs en LMNP.
Cette réforme réduit considérablement l’intérêt fiscal de ce régime, rendant la gestion du patrimoine immobilier plus complexe. Avant de revendre un bien, il devient essentiel d’anticiper les impacts fiscaux et d’adopter des stratégies adaptées pour optimiser ses opérations et limiter l’imposition.
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