À l’opposé des taux d’intérêt, la courbe des prix de l’immobilier est à la hausse depuis de nombreuses années. Face à ces chiffres de plus en plus importants – Paris a dépassé le cap symbolique des 10 000 € du mètre carré – de nombreux experts s’interrogent sur l’évolution possible du secteur. Pour les porteurs de projet, ces prévisions revêtent une importance particulière, car les prix de vente sont vecteurs de réussite ou d’échec. Après un rappel des mécanismes basiques, nous partagerons les réflexions actuelles autour des prix de l’immobilier en France.
Présentation du marché
Les mécanismes de base :
Comme dans n’importe quel marché économique libéral, les prix de l’immobilier fluctuent en fonction de l’offre et de la demande. Plus la demande est supérieure à l’offre, plus les prix augmentent. En France, le manque de logements, et les taux d’intérêt bas sont en partie responsables de ces augmentations. Aujourd’hui, les prix sont tellement élevés, que des experts considèrent que certains marchés présentent des risques de retournement. À titre d’exemple, la banque privée suisse UBS place Paris dans le top 7 des « villes à risque de bulle ».
Les bulles immobilières :
Bulle spéculative sur un marché immobilier qui se caractérise par l’augmentation des prix sans que ces derniers pussent être expliqués de manière rationnelle, la bulle immobilière est une menace pour le secteur. En créant un écart avec d’autres données économiques comme les salaires, la bulle immobilière donne lieu tôt ou tard à une correction lente ou rapide des prix. Si cette correction se fait rapidement, on assiste à un krach boursier. Évidemment, un tel scénario fragiliserait les investissements des acquéreurs et pourrait faire baisser drastiquement le nombre de ventes.
Quelles sont les prévisions des experts ?
Face à la montée des prix, les experts et les entreprises s’interrogent sur les prochaines fluctuations du marché. Pour tenter de prédire au mieux les évolutions, il faut étudier les prix de l’immobilier de manière très locale. En effet, les disparités d’une zone géographique à une autre sont immenses.
Différents scénarii possibles
Selon le marché en question, le porteur de projet devra adapter sa vision. Certaines zones comme Paris sont tellement singulières et recherchées que la hausse des prix actuelle ne devrait pas entraîner de retournement spectaculaire. Cependant, certaines augmentations vertigineuses donnent à réfléchir. Sur les derniers mois, des quartiers de la Ville lumière ont enregistré des hausses supérieures à 10%. C’est notamment le cas du quartier d’Odéon (+16,4% en 1 an), du quartier de la Madeleine (+18% en 1 an) ou encore du quartier de Montparnasse (+10.1% en 1 an). Aujourd’hui, il est quasiment impossible d’acquérir un bien à Paris pour moins de 8000 euros/m2. Le prix minimum constaté est d’ailleurs de 8200 euros/m2 et il concerne le 19e arrondissement de Paris.
Contrairement à la capitale française, certaines communes qui ont connu des hausses de prix ont déjà vu leurs prix se réguler. En effet, les acquéreurs comprennent qu’ils pourraient avoir des difficultés à remettre leur bien en vente au même prix. C’est notamment le cas de Bordeaux qui a connu ses premières baisses de prix récemment. D’autres marchés sont toujours attractifs et devraient voir leur prix augmenter. Grâce à des projets de grandes ampleurs, de grandes villes de l’ouest de la France continuent d’attirer de plus en plus d’investisseurs.
Quels éléments prendre en compte pour réussir son projet immobilier ?
En plus de travailler avec des professionnels capables de prodiguer des conseils utiles sur l’investissement à effectuer, d’autres paramètres influeront sur la réussite d’un projet immobilier. C’est notamment le cas du choix du bien. Les pouvoirs publics mettent en œuvre des actions pour favoriser la rénovation énergétique des bâtiments. Il pourrait être prochainement compliqué de vendre des appartements avec de mauvaises performances énergétiques. Ainsi, les logements en excellent état devraient moins subir les éventuelles baisses de prix.
La Banque centrale européenne a annoncé une baisse de ses taux de dépôt, c’est à dire des taux courts. Même si cette nouvelle aura moins d’impact que si elle concernait les taux longs, elle pourrait favoriser un peu plus la hausse des prix. Toutefois, comme l’a démontré Kondratiev, les marchés économiques évoluent de manière cyclique. Après tant d’années de hausse, il se pourrait bien que le retournement des marchés soit plus proche qu’on ne l’imagine.